Hypotéky

­
­

SJEDNÁNÍ HYPOTÉKY

Hypotéka je podobný pojem jako třeba víno. Má spoustu odrůd a ne každé víno se musí hodit ke všemu. Obecně můžeme říct, že hypotéka je dlouhodobý úvěr, který se ve většině případů pojí s nákupem či opravou nějaké nemovitosti. Spolu s úvěry ze stavebního spoření je to nejlepší způsob, jak financovat vlastní bydlení.

 

Na co se připravit při sjednávání hypotéky?

Víc času zpravidla zabere shánění potřebných dokumentů než vyřízení vlastní žádosti o úvěr. Nejprve musíte prokázat výši svého příjmu, třeba doložením potvrzení od zaměstnavatele nebo daňovým přiznáním. Musíte se také něčím zaručit. Většinou ale můžete jako záruku poskytnout nemovitost, kterou se chystáte koupit, rekonstruovat, či teprve postavit. V závislosti na její hodnotě a konkrétních podmínkách banky nebo spořitelny, která vám půjčku poskytuje, můžete dostat až 100 % odhadní ceny.

 

Kolik je možné si půjčit?

Hypotéku můžete čerpat od stovek tisíc až do výše mnoha milionů korun. Výše vašich splátek se odvíjí jednak od doby, po kterou budete splácet (běžně 5-30 let), jednak podle zvoleného způsobu splácení (anuitního, progresivního, nebo degresivního) a jednak podle procentního poměru zatížení nemovitosti hypotečním úvěrem (tzv. LTV). Čím vyšší je tento poměr, tím vyšší je úroková sazba a přibývají i požadavky. Často banky požadují uzavření životního pojištění, lepší bonitu atd. Předcházejí tak riziku, že byste později z jakéhokoli důvodu nemohli svou hypotéku splácet. Vysoká míra zatížení nemovitosti úvěrem tím pádem zvyšuje úrokovou sazbu i splátky.

 

Zajímá vás, kolik můžete splácet? Vyzkoušejte naší hypoteční kalkulačku

 

Kolik budete platit na úrocích?

Protože ručíte nemovitostí, platíte na úrocích míň než u běžných půjček. To je důvod, proč jsou hypotéky tak oblíbené. Úroky můžou být fixní čili ve stejné výši po sjednanou dobu (i 15 let), nebo proměnlivé. U těch se po určitém čase (většinou jednou za rok) podle aktuální situace na trhu výše úroků upraví, podle míry inflace, ale i řady dalších faktorů. Větší oblibě se poměrně logicky těší fixní úroky, protože máte jistotu, že při splácení po přesně stanovenou dobu nedojde k žádné změně. I tady si ale musíte dát pozor, jak dlouhé fixační období si zvolíte – příliš krátká i příliš dlouhá doba totiž může být nevýhodná. Pokud splníte zákonné podmínky, můžete si navíc částku zaplacenou na úrocích z účelové hypotéky každý rok odečíst z  daní, a to až do výše stanovené zákonem. Na možnost daňového odpočtu vás ale banka upozornit nemusí.

 

Jaké produkty jsou ještě spojené s hypotékami?

Zajímavými variantami u hypoték jsou také předhypoteční úvěr a tzv. refinancování hypotéky. Zatímco první produkt řeší půjčení peněz bez zajištění nemovitostí, druhý se využívá v případě, že vám stávající podmínky hypotéky už nevyhovují.

 

ÚČELOVÁ HYPOTÉKA

Klasická účelová hypotéka je ta nejznámější. Označení účelová má velice jednoduchý důvod – můžete ji využít pouze k předem stanoveným účelům. Nejčastěji je to pořízení, stavba či oprava nemovitosti. Opakem účelové hypotéky je hypotéka neúčelová. Jak banka pozná, že jste si za peníze nekoupili něco jiného? Docela snadno, protože to vy musíte prokazovat, za co jste utráceli. Nicméně různé banky nabízejí různé podmínky, takže ne vždy musíte dokládat faktury. Než si ale na peníze budete moct sáhnout, musíte nejprve splnit několik podmínek.

 

Víte, že…
běžná je také kombinace účelů? Klienti často využívají jednu hypotéku na koupi i rekonstrukci zároveň.

 

NEÚČELOVÁ HYPOTÉKA

Dnešní trh si nemůže dovolit zůstat u jednoho typu produktu, proto i hypotéky začaly být „šité na míru“ zákazníkům. U neúčelové (tzv. americké) hypotéky vlastně dostáváte úvěr na cokoli a nemusíte si lámat hlavu s prokazováním, k jakému účelu jste peníze použili, jako tomu je u účelové hypotéky. Vyřízení hypotečního úvěru je rychlejší a potřebujete k němu méně podkladů. Pokud bychom srovnávali neúčelovou hypotéku s běžnou půjčkou bez ručení, dosáhnete na vyšší částku za lepších podmínek. Úroky jsou nižší a splatnost delší. Někteří lidé proto dají přednost neúčelové hypotéce, aby mohli splatit několik půjček najednou.

 

Víte, že…
ještě přísnější pravidla platí pro hypotéku bez prokázání příjmů? Ačkoli se zpravidla jedná o účelovou hypotéku, můžeme u ní obdržet částku odpovídající maximálně 50-60 % z odhadní ceny.

 

Nevýhody neúčelové hypotéky

Výhodnost podmínek je u neúčelových hypoték vykoupena tím, že zpravidla nedosáhnete na půjčku ve výši 100 %, ale spíš 70 % odhadní ceny nemovitosti, kterou ručíte. Běžná je i o něco vyšší úroková sazba. U neúčelové hypotéky taky nelze uplatnit odečet úroků od základu daně z příjmu.


­

CO JE HYPOTÉKA DOPŘEDU, REFINANCOVÁNÍ A PŘEDHYPOTEČNÍ ÚVĚR?

Ve světě nákupu nemovitostí existují vedle klasické hypotéky i další nástroje, které můžete využít při koupi vysněné nemovitosti. Dokonce i tehdy, kdy ji teprve hledáte, vybíráte. A pokud vám nevyhovují podmínky u stávající hypotéky, můžete také změnit poskytovatele. Možností je celá řada. Která z nich nejlépe sedne vám? A která je pro vás nejvýhodnější?

 

HYPOTÉKA DOPŘEDU

Hypotéka dopředu je velice zajímavá, méně známá možnost v hypotečním světě. Umožňuje vám sjednat si hypotéku i bez toho, abyste měli vybranou nemovitost, kterou chcete koupit. Její sjednání je ve skutečnosti poměrně jednoduché.

 

Jak to funguje?

Postup získání předčasné hypotéky je podobný jako u klasického hypotéčního úvěru. Bance předložíte dokumenty o svém příjmu, výdajích domácnosti a případné další dokumenty pro tzv. scoring. Banka následně posoudí vaši bonitu, tedy schopnost splácet případný úvěr, a sdělí vám maximální výši hypotečního úvěru, který vám je ochotna poskytnout. Vy v takovou chvíli máte až 12 měsíců na to, abyste našli tu správnou nemovitost. Jakmile ji najdete, předložíte bance klasické dokumenty s nemovitostí spojené – výpis z katastru, kupní smlouvu apod. a banka vám umožní čerpat peníze z dohodnutého úvěru.

 

Víte, že…

aby vám byla poskytnuta hypotéka dopředu nemusíte ani disponovat nemovitostí?

 

Základní výhodou hypotéky dopředu je fakt, že již při hledání nemovitosti víte, kolik peněz máte k dispozici. Můžete tak své hledání značně zjednodušit. Navíc máte jistotu, že peníze opravdu dostanete, a můžete tak s klidem složit zálohu a neriskovat, že o ni v případě neschválení hypotéky přijdete.

 

Jaké jsou odlišnosti ve srovnání s klasickou hypotékou?

Ostatní podmínky jsou srovnatelné s klasickou hypotékou – máte jistotu výše úvěru i úrokové sazby a možnost fixace. Úrokové sazby jsou navíc srovnatelné s klasickými hypotékami, takže využití předčasné hypotéky je stále výhodné. Půjčit si navíc můžete až 15 milionů a stejně jako u klasické hypotéky si zaplacené úroky odečítat od základu daně z příjmů. Z hypotéky pak můžete financovat maximálně 80 % zástavní hodnoty nemovitosti stanovené bankou.

 

PŘEDHYPOTEČNÍ ÚVĚR

Předhypoteční úvěr slouží k pořízení nemovitosti, kterou sice můžete financovat hypotékou, ale dočasně není možné ji zastavit, nebo podat návrh na vklad zástavního práva. Proto se využívá k překlenutí období před převodem nemovitosti, typicky družstevního bytu, do osobního vlastnictví. Vlastník družstevního bytu totiž nevlastní nemovitost, ale jen právo k jejímu užívání, takže ji nemůže zastavit. Podobná situace nastane, pokud si chcete koupit obecní byt, nemovitosti z dražby, developerských projektů nebo třeba montovanou stavbu.

 

Jak předhypotéka funguje?

Po době splatnosti předhypotečního úvěru, což je nejčastěji jeden rok, nebo získání nemovitosti, kterou můžete ručit, se mění předhypoteční úvěr v klasickou hypotéku. Musíte ale počítat s tím, že si banka pro tento přechod stanoví přesné podmínky – v případě koupě družstevního bytu to může být potvrzení od družstva s uvedením přesného termínu převodu bytu do osobního vlastnictví. Počítejte také s vyšším úrokem a minimálně roční fixací, přece jen si půjčujete peníze bez zajištění nemovitostí.

 

REFINANCOVÁNÍ HYPOTÉKY

Refinancování hypotéky využívá ten, komu z jakéhokoli důvodu nevyhovují stávající podmínky hypotéky a od konkurenční banky dostane lepší podmínky. Často je trnem v oku příliš dlouhá doba splácení nebo nevýhodné úroky. Jde tedy v zásadě o přechod od jednoho hypotéčního ústavu k jinému.

 

Co vlastně to refinancování je?

K refinancování se lidé často rozhodnou v okamžiku, kdy jim u původní banky končí fixační období. To znamená, že mohou doplatit zbytek hypotéky bez sankcí, zdarma. Pokud si na tuto částku půjčí u nové banky, je refinancování na světě. Banky u refinancování většinou nabízejí nižší úroky a příjemnou změnou je i menší byrokracie. Třeba výši příjmu většinou stačí doložit čestným prohlášením a odhadní cenu si banka pouze „zaktualizuje“ podle původního odhadu, který jste už předkládali při vyřizování původní hypotéky. Vše je tak snazší, rychlejší, pohodlnější a pro vás výhodnější. A protože vlastně uzavíráte novou hypotéku, můžete si znovu přenastavit všechny parametry jako třeba délku fixačního období nebo výši splátek.


­

JAK SPRÁVNĚ VYBRAT HYPOTÉKU

Úvěrů, půjček se zástavou nemovitostí je celá řada. A poskytovatelů hypoték ještě více. Jak vybrat tu nejlepší hypoteční banku a jak zvolit produkt, který bude nejlépe splňovat naše požadavky? Nejrůznějších variant a otázek k řešení je hodně. O to více se vyplatí se zorientovat a být informačně vybavení. Jaká jsou pravidla pro hypotéky?

 

Každá banka si pravidla nastavuje po svém. Ať už se jedná o výši příjmů, sledování výdajů nebo výše půjčovaných částek a doby splatnosti. Pokud si chcete porovnat nabídky více bank, zeptejte se při jednání v každé bance na stejné údaje. Tak můžete od bank získat skutečně srovnatelné nabídky. Pokud vám jedna banka nabídne úrok třeba 1,99 % ročně s tříletým fixačním obdobím a druhá banka 2,3 % ročně s pětiletým obdobím, dá už srovnání pěkně zabrat.

 

Před návštěvou banky si připravte otázky

Zajímejte se hlavně o výši úvěru, zatížení nemovitosti úvěrem v procentech (LTV), dobu splatnosti, délku fixačního období úrokové sazby, úrokovou sazbu, požadovanou výši příjmů (a typy započitatelných příjmů) a výdaje, které banku zajímají. Pak si zjistěte, jaké poplatky budete muset platit – za sjednání úvěru, za vedení úvěru, za vyhotovení odhadu, poplatky spojené s čerpáním úvěru? Je potřeba se na tyto poplatky v každé bance řádně informovat.

 

Co může banka ještě chtít?

Zeptejte se, jestli si musíte založit v bance účet, ze kterého se bude úvěr splácet. A pokud ano, jakou částku měsíčně zaplatíte za jeho vedení. Nabídka hypotéky může být podmíněná ještě dalšími povinnými produkty. Setkat se můžete s požadavkem založit si účet a aktivně ho využívat, třeba tak, že si na něj necháte zasílat výplatu. Mohou po vás chtít zřídit si kreditní kartu a platit za její vedení, nebo si k hypotéce zřídit životní pojištění, což je opět pravidelný měsíční výdaj.

 

Chcete stavět? Ptejte se na proplácení faktur

U stavebních účelů jako výstavba nebo rekonstrukce domu či bytu je důležité vědět, jakým způsobem vám banka bude posílat peníze. Jestli budete muset nosit jednotlivé faktury k proplacení, nebo vám banka umožní čerpat peníze bez předkládání faktur. Druhý způsob vám může při stavbě ušetřit nemalé prostředky třeba tím, že nakoupíte výhodněji stavební materiál bez dokladů nebo některé práce svěříte kamarádům, kteří nebudou vystavovat faktury. Pokud to banka umožňuje, zjistěte si, jestli si za tuto službu účtuje nějaké poplatky.

 

Jak vybrat nejlepší nabídku?

Držte se parametrů, které se dají vyčíslit v korunách. Položte si otázku: „Co mě jako klienta vlastně nejvíc zajímá?“ Většina z nás si asi odpoví: „Přece kolik peněz budu měsíčně platit!“ Někteří lidé v bance poptávají údaj o RPSN (úroky a poplatky vyjádřené úrokem). Většině je ale tento výraz cizí. Proto radíme – ptejte se po částce v korunách, kterou každý měsíc budete muset zaplatit.

 

Konečný součet rozhodne, co je nejvýhodnější

Teď už víte, na co všechno se ptát. Přišel proto čas na velice jednoduchou matematiku. Sečtěte splátku hypotéky a všechny měsíční výdaje za produkty, které banka k hypotéce požaduje. Tím je míněno vedení účtu na splácení, vedení pojistky k hypotéce, poplatky za kreditní karty a další. Zvlášť sečtěte taky vstupní poplatky, které bance zaplatíte za vyřízení hypotéky. Pak už se vám bude porovnávat podstatně snadněji.


­

CHCETE POŘÍDIT BYDLENÍ? PORADÍME, JAK NA TO

Dům nebo byt si člověk nekupuje každý den. Zpravidla se jedná o dlouhodobou investici, kterou budeme sami využívat. A tak je potřeba přistupovat k nákupu s rozvahou a širokým přehledem. Jak na hypotéku, úvěr nebo refinancování? Jak se zorientovat v široké nabídce? Máme pro vás rady odborníků.

 

Jak se vyznat v nabídce produktů na financování bydlení?

Financování dlouhodobé potřeby, jako je nákup nemovitosti nebo výstavba vyžaduje zpravidla vysoký úvěr v řádech miliónů korun. Možností je zde zajištění úvěru nemovitostí. Díky zajištění nemovitostí dosáhnete na nejlevnější hypoteční úvěr. Zástava snižuje riziko banky, která tak může nabídnout úvěr s úročením pod 2 % ročně.

 

Na financování střednědobé potřeby, jako je rekonstrukce, modernizace nebo pořizování vybavení domácnosti postačí nižší úvěr v řádech statisíců. Zpravidla nebude potřeba zajištění nemovitostí. Nejvýhodnější v takových případech bývá překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Jeho úročení se aktuálně pohybuje kolem 5 % ročně s možností získat navíc státní podporu.

 

K financování bydlení doporučujeme nevyužívat standardní spotřebitelské úvěry. Jejich úročení se pohybuje od 10 % výše, a to bez možnosti odpočtu zaplacených úroků od základu daně z příjmů. I pořízení nové kuchyňské linky nebo renovaci koupelny lze financovat překlenovacím úvěrem bez nutnosti počátečního vkladu. Navíc si můžeme zvolit dobu splácení podle potřeb. Zaplacené úroky se mohou odečíst od základu daně z příjmů.

 

Jak pořídit nemovitost i bez úspor?

Nejvýhodněji vychází varianta financování kombinací hypotečního úvěru a překlenovacího úvěru. Poměr v tomto případě doporučujeme 85 % : 15 %, případně 70 % : 30 %. Pokud stavíme nový dům, je ideální kombinace překlenovacího úvěru na nákup pozemku a hypotečního úvěru na samotnou výstavbu. Optimální je samozřejmě řešit oba úvěry u stejné instituce. Dokládání písemností tak probíhá pro oba úvěry společně a oba úvěry jsou společně také posuzovány. A my máme zajištěno, že nastavené podmínky čerpání na sebe budou navazovat.

 

Praktický příklad

Chci si koupit družstevní byt v hodnotě 1,5 mil. Kč, který nelze použít jako zajištění. Mám šanci získat úvěr? V zásadě existuje několik možností:

Použít k zajištění jinou nemovitost. To ovšem u většiny lidí nepřipadá v úvahu, protože jinou nemovitost nemají.

Využít tzv. předhypoteční úvěr. Ten lze použít v případě, že byt bude v horizontu zhruba 2 let převeden do osobního vlastnictví a bytové družstvo tuto skutečnost potvrdí. Byt se pak po převodu stává zástavou ve prospěch banky a úvěr se převede na hypoteční.

V případě, že máme vedeno stavební spoření, pak je ideální využít překlenovací úvěr. Na ten je možné pro účely financování převodu družstevního bytu získat až 2 mil. korun, a to bez zajištění nemovitostí.

 

U hypotečního úvěru končí fixace. Má smysl pokračovat u stejné banky, nebo hledat jinde?

Konec platnosti úrokové sazby (doba fixace) je ideální doba pro vyjednání lepších podmínek. Banky se zpravidla snaží své klienty udržet a jsou ochotny o sazbě na další období jednat. Přesto je dobré se porozhlédnout, jaké možnosti nabízí konkurence. Proces refinancování je velmi jednoduchý, u Wüstenrotu například akceptujeme původní ocenění nemovitosti a není nutné ani dokládat příjem – postačuje pozitivní platební historie uvedená v úvěrovém registru.

Okamžik refinancování je ideální příležitostí pro konsolidaci, sjednocení, sloučení půjček. Máme tak možnost zároveň s hypotékou refinancovat i všechny ostatní úvěry, a to účelové i neúčelové. Měsíční úspora se pak běžně pohybuje v řádech tisíců korun. Případně lze využít tuto úsporu k navýšení úvěru a získat tak další prostředky využitelné na cokoliv bez dalšího zatížení domácího rozpočtu.

 

Jak se zorientovat v nabídkách bank u hypotečního úvěru?

Je pravdou, že rozdíly v úrokových sazbách u jednotlivých bank se pohybují v setinách procenta. Je však důležité vědět, co se za konkrétní sazbou všechno skrývá. Nabízené úrokové sazby bývají podmíněné uzavřením smluv k dalším produktům, které pro nás mohou mít větší nebo menší smysl.

 

Pozor na podmínky!

Uzavření pojištění zastavené nemovitosti musíme řešit vždy, proto spojení s hypotékou je v pořádku. Stejně tak životní pojištění nebo pojištění schopnosti splácet snižuje riziko v případě nepříznivých okolností, a proto je v kombinaci s hypotékou přínosné. Je však třeba posoudit, za jakých podmínek se toto pojištění nabízí. Pokud banka například vyžaduje jednorázovou úhradu pojistného na několik let dopředu, financovanou navýšením úvěru, pak se taková podmínka poměrně dost prodraží.

A pak tu jsou produkty, které pro nás společně s hypotékou žádnou další přidanou hodnotu nenabízejí. Velmi často banky vyžadují převedení běžného účtu se stanovením minimálních obratů, a to pod hrozbou nemalých sankcí. Máme pak sice levný hypoteční úvěr, ale za cenu drahého běžného účtu, kde navíc můžeme být nuceni v budoucnosti akceptovat i případné zvyšování poplatků za vedení, transakce apod. Žádný smysl nedává ani podmínka využívání kreditní karty.

Vždy je tedy nutné posuzovat hypotéku jako celek a zkontrolovat si i poplatky v sazebníku banky, které mohou být účtovány v průběhu čerpání úvěru – poplatky za jednotlivá čerpání, za rezervaci finančních prostředků apod. Ty mohou hypotéku ve výsledku prodražit o další tisíce korun.


­

JAK POŘÍDIT NOVÝ BYT NEBO NOVOSTAVBU

Pořizování nového bydlení patří mezi kroky, které neděláme mockrát za život. Je proto potřeba o to důkladněji zvážit, jaké řešení je pro nás to nejvýhodnější. Postavit? Koupit hotové a modernizovat, rekonstruovat? A jak nejlépe ochránit naši nemovitost před nejrůznějšími riziky?

 

Pro pořízení malého bytu v ceně do jednoho milionu korun je možné využít úvěr ze stavebního spoření. Většinou je ale výhodnější vzít si při koupi nové nemovitosti účelovou hypotéku – jednoduše proto, že tak můžete dosáhnout na opravdu nízký úrok. Pokud není družstevní, můžete novým bytem i novostavbou v drtivé většině případů ručit,. Navíc kupujete už hotové, takže – na rozdíl od stavby nebo rekonstrukce – nemusíte počítat s možným nárůstem nákladů třeba kvůli komplikacím při stavbě.

 

CHYSTÁME SE STAVĚT

Stavba s sebou pokaždé nese nějakou míru rizika. Většinou se navyšují náklady kvůli řadě drobných komplikací, které se v průběhu stavebních prací můžou a pravděpodobně i budou postupně objevovat.

 

Víte, že…
výjimkou v tomto případě mohou být vestavné skříně a kuchyňská linka včetně spotřebičů, které banky často berou jako pevnou součást domu a umožňují je tudíž zaplatit z hypotéky?

 

Proto pokud se chystáte stavět, je dobré vytvořit si rezervu ve výši přibližně 15 % z odhadované ceny. Financování stavby se pak většinou řeší účelovou hypotékou, nebo kombinací hypotéky a úvěru ze stavebního spoření. Proč zvolit kombinaci? Protože to v některých případech může být výhodnější – třeba pokud chcete zároveň pořídit pozemek a rovnou začít stavět. Pokud se s novým domem chystáte zároveň pořizovat nový nábytek a vybavení, myslete na to, že z účelové hypotéky ani úvěru ze stavebního spoření většinou nemůžete financovat koupi vnitřního zařízení.

 

Koupě pozemku

Zatímco na venkově a v malých městech je díky nižším cenám možné vyřešit koupi pozemku úvěrem ze stavebního spoření, ve větších městech a jejich blízkém okolí je třeba už i při pořízení menšího pozemku počítat s výrazně vyššími částkami. Tím pádem taky s hypotékou coby řešením.

 

CHYSTÁME SE NA REKONSTRUKCI NEBO MODERNIZACI

V případě rekonstrukce nebo modernizace vždycky záleží na rozsahu úprav, které se chystáte provést. Pokud potřebujete novou kuchyni a koupelnu, měl by stačit úvěr ze stavebního spoření. Ten má navíc tu výhodu, že nemusíte ničím ručit. Na kompletní přestavbu staršího domu už využijete spíš hypotéku.

 

JAK SI POJISTIT BYDLENÍ

Polovina domácností v Česku není pojištěná. Pokud se chcete zařadit do té druhé poloviny domácností, děláte určitě dobře. Pojištění je dnes levné a může se vám hodit častěji, než byste si mohli myslet. Pojistných událostí je celá řada a párkrát za život se s nějakou nepříjemnou situací setká skoro každý. Ale pozor, pojistit domácnost neznamená pojistit svůj dům nebo byt. Pojištění domácností a staveb jsou totiž dvě rozdílné věci. Specifické je taky pojištění stavby – kromě už postaveného domu nebo bytu si můžete nechat pojistit i ještě nedokončenou stavbu. Pojištění rozestavěného domu má taky výhodnější podmínky, které vám navíc nějaký čas zůstanou i po dokončení stavebních prací.

 


­

JAK VYŘEŠIT BYDLENÍ

Řešíte nákup nebo rekonstrukci bydlení, ať už jde o dům, nebo byt? Existuje několik možností, jak se k takové situaci postavit. Bydlení může být dostupné, i když ještě nemáte našetřené miliony pod polštářem. Kam se obrátit s žádostí o půjčku, úvěr? A jak je pořídit co nejvýhodněji?


Zorientovat se ve světě hypoték, úvěrů a půjček na bydlení nemusí být nijak složité. Stačí, abyste si vzpomněli na to, co už dávno víte – kolik peněz a na co si potřebujete půjčit. Samozřejmě, že postupně budete muset odpovídat na další doplňující otázky, ale není jich tolik. Potom už sami najdete ten správný směr, kterým se dát. Jestli si chcete dopředu udělat představu o výši měsíčních splátek, tak pro rychlé ověření slouží nezávazná hypoteční kalkulačka, kde jen jednoduše zadáte požadovanou částku, hodnotu nemovitosti a preferovanou dobu splatnosti.


Potřebujete si půjčit velkou částku?

Pokud si nepotřebujete půjčit opravdu tučný balík peněz, ale několik stovek tisíc, nemusíte si lámat hlavu s ručením a dlouhým splácením. Sáhněte po úvěru ze stavebního spoření, který vám pomůže pokrýt náklady třeba na nákup pozemku, menšího bytu nebo rekonstrukci domu či bytu. Takový úvěr má samozřejmě spoustu dalších parametrů, jenže s těmi už se vypořádá každý s trochou selského rozumu.


Potřebujete si půjčit víc než milion korun?

Úvěrem ze stavebního spoření není výhodné řešit velkou investici, jakou může být třeba nákup většího bytu nebo domu. U částek nad milion se proto většinou používají různé typy hypoték. Neztrácejte ale hlavu, v zásadě jde jen o to, jestli už máte nějaké peníze naspořené, nebo si potřebujete půjčit částku v plné výši hodnoty vámi vyhlídnuté nemovitosti. Platí, že čím víc máte naspořeno, tím výhodnější hypotéku si můžete sjednat a ušetřit si tak pár měsíců (i let) splátek. Připravte se ale na to, že u běžné hypotéky musíte většinou dokládat, že jste půjčené peníze použili opravdu na nákup, stavbu nebo opravu nemovitosti. Běžné jsou také sankce za předčasné splacení.


­

REKONSTRUKCE BYTOVÉHO JÁDRA V PANELÁKU

Chystáte se zútulnit si bydlení? Zbavit se umakartového koupelnového jádra? Pokud jste se rozhodli pro rekonstrukci bytu v paneláku, máte celkem dvě možnosti. Do menších úprav se můžeme pustit svépomocí, u větších, kde se bude bourat, se raději svěříme do rukou odborníků. Kolik času to zabere a jaká bude cena? Hned poté se určitě budeme ptát, jak takovou rekonstrukci financovat?

 

Bourat, nebourat?

Umakartové jádro si nechce hýčkat asi nikdo. Buď ho můžete zbourat a koupelnu se záchodem nově vyzdít, nebo zvolit méně invazivní způsob. Ten připadá v úvahu, jen pokud je jádro v dobrém technickém stavu a jsou v pořádku také rozvody. Celý proces trvá okolo pěti dní a vyjde asi na 20 tisíc korun. Jádro se obloží voděvzdornými obkladovými deskami a spáry u stropu a podlahy se vyplní zakončovací lištou.

Jestliže chcete měnit dispozice bytu nebo měnit rozvody, bude potřeba bourat. Cena rekonstrukce se odvíjí od toho, jak velkou koupelnu budete zvelebovat a také kolik zásahů je potřeba. Můžete se vejít do 100 tisíc korun, stejně tak se ale cena může vyšplhat i ke 200 tisícům korun. Připravte se na to, že v ideálním případě bude potřeba 10 dní, spíše počítejte se třemi týdny.

 

Budeme potřebovat povolení?

Přestavbou dochází ke statickému ovlivnění celého domu, proto se nezapomeňte informovat na stavebním úřadě, jestli není potřeba stavební povolení či ohlášení, nebo to půjde i bez toho. Pokud nechcete ztrácet čas vyřizováním, zvolte pro rekonstrukci firmu, která má v balíčku i vyřízení potřebných povolení. V každém případě ohlaste plánované práce majiteli bytového domu, společenství vlastníků či družstvu. Pro udržení dobrých vztahů informujte i sousedy o tom, kdy práce začnou a kdy bude hotovo.

 

Rekonstrukce svépomocí?

Pustit se do rekonstrukce celého jádra svépomocí nedoporučujeme zejména kvůli bezpečnosti. Bourání i stavbu zdí, instalaci a elektrické rozvody přenechte raději odborníkům. V případě poškození majetku, které způsobí například prasklé potrubí, vám totiž pojišťovna nemusí nic vyplatit. A to za pár ušetřených korun nestojí.

 

Z čeho rekonstrukci panelového bytu financovat?

Dobrým startem pro budoucí financování rekonstrukce je stavební spoření. Pokud na něj peníze ukládáte minimálně dva roky, máte našetřených 40 % z cílové částky a dosáhli jste minimální hodnoty tzv. hodnotícího čísla, můžete využít úvěru ze stavebního spoření. Půjčit si můžete maximálně do výše cílové částky. Pro získání úvěru není potřeba ručit nemovitostí a sazba se po celou dobu splácení nemění.

Pokud tyto podmínky nesplňujete a chcete s rekonstrukcí přesto začít hned, požádejte o překlenovací úvěr (meziúvěr). U něho vám spořitelna půjčí celou cílovou částku. Vy pak pokračujete nejen ve spoření, ale i ve splácení úroků překlenovacího úvěru, jistina se ale ještě nesplácí. Až v okamžiku, kdy dospoříte do 40 % cílové částky stavebního spoření, překlopí se překlenovací úvěr do řádného.


­

JAK NA REKONSTRUKCI PODKROVÍ

Podkrovní byty oplývají nezaměnitelným kouzlem, to je asi nejlepší definice sama o sobě. Než se pustíme do rekonstrukce nebo přestavby podkroví, je potřeba pár věcí promyslet a dobře naplánovat. Nejen zda je potřeba položit nové podlahy nebo jestli je vždy vhodný sádrokarton, nebo bude lepší řešení z palubek. Pojďme se podívat na to, co je všechno dobré si uvědomit a na co si dát pozor, aby byl výsledek přesně podle představ.

 

Je potřeba stavební povolení nebo ohlášení?

Stavební povolení ani ohlášení na úřadě není potřeba v případě, pokud se nezasahuje do nosných konstrukcí, nemění se vzhled ani způsob užívání stavby. Rekonstrukcí půdy se ovšem způsob užívání většinou mění a stavební ohlášení bude potřeba zařídit. Jestliže budete instalovat i další okna nebo zasahovat do nosných konstrukcí například opravou krovu, musíte požádat o stavební povolení. V některých lokalitách se může stát, že budete čelit různým omezením ze strany stavebního nebo památkového úřadu, proto se včas informujte, jestli se to netýká i vás.

 

Posouzení a plánování jedině od odborníků!

Je střecha v dobrém stavu? Jaký je stav krovů? S takovými problémy se určitě obraťte na statika, který vše vyhodnotí. Potřebné stavební úpravy a řešení jak upravit podkroví proberte s dobrým projektantem a architektem. Bude potřeba také zařídit rozvod sítí, zateplení, přirozené a umělé osvětlení a mnoho dalších věcí, které člověk sám většinou pořádně nezná.

 

Zateplení šetří peníze

Abyste ušetřili za vytápění přes zimu a v létě nečelili nesnesitelným vedrům, je vhodné celé podkroví zaizolovat. U tepelné izolace máte na výběr ze dvou způsobů. První způsob se provádí v úrovni krokví a zmenší částečně celý interiér, což by mohl být problém u menších prostor. Nadkrokevní izolace, která se dává rovnou pod střešní krytinu, má tu výhodu, že nezmenšuje vnitřní prostor, a navíc vám dovolí nechat viditelné krokve a trámy. Kromě samotné izolační vrstvy se dále aplikuje parozábrana. Tou znemožníte vniknutí vodní páry do konstrukce, kde by kondenzovala a vedla k plesnivění.

 

Jak zajistit dostatek světla

Dostatek světla je klíčový k tomu, abyste se v podkrovním bytě cítili dobře. Prosklená plocha by měla odpovídat minimálně 10 % rozlohy podlahy. Ideální jsou prostorná okna ve štítových zdech. U rozlehlejšího podkroví nebo v řadové zástavbě jsou řešením střešní okna a světlovody. Na nich se nevyplatí šetřit, v nekvalitně provedených světlovodech může kondenzovat voda, což vede ke vzniku plísní. U střešních oken se vyplatí investovat do automatického zavírání s dešťovým senzorem.

 

Dřevěné trámy? Začleňte je do interiéru

Půdní prostor je zajímavý právě tím, jak je atypický. A byla by škoda snažit se z něho udělat obyčejný byt. Přiznané trámy vypadají skvěle v kontrastu se světlou výmalbou. Začleňte je do celkové kompozice – připevněte na ně osvětlení, háčky nebo houpací křeslo. Jen pozor na nosnost trámů. Dřevo potřebuje pravidelnou péči v podobě impregnace, díky ní bude chráněné a bude sloužit opravdu dlouho.


­

JAK NA FINANCOVÁNÍ REKONSTRUKCE DOMU NEBO BYTU?

Rekonstrukce zpravidla představuje velký zásah nejen do samotné nemovitosti, ale také do peněženky majitele. Na její financování si většina lidí nenašetří všechno hned, ale zpravidla situaci řeší nějakým druhem úvěru. Jak zrekonstruovat svůj dům nebo byt co nejvýhodněji? Poradí nám Dagmar Náhlíková, vedoucí úseku Vývoje bankovních produktů finanční skupiny Wüstenrot.

 

„Pokud je vaše koupelna či kuchyň zastaralá a plánujete rekonstrukci, můžete si při jejím financování vybírat hned z několika možností: od využití neúčelového spotřebitelského úvěru, přes překlenovací úvěr od stavební spořitelny až po hypoteční úvěr. Rozdíl v celkové ceně, kterou za úvěr zaplatíte, může být velmi výrazný.
 

Spotřebitelský úvěr získáte relativně snadno, ale ve většině případů za něj zaplatíte až o desítky tisíc korun více než v případě překlenovacího úvěru.
Hypotéka je sice lákavá díky aktuálně velmi nízkému úročení, ale neobejdete se bez zajištění úvěru nemovitostí.
 

Tato starost vám v případě překlenovacího úvěru odpadá. Při rekonstrukcích v bytech a domech se proto vyplatí zvážit využití překlenovacího úvěru. U něj klient sice musí doložit, že půjčené peníze byly investovány do bydlení, ale reálná finanční úspora v řádech desítek tisíc korun za tuto drobnou administrativní zátěž stojí. Další výhodou je také rychlé zpracování úvěru.“

 

Rekonstrukce v domech a bytech – varianty financování v kostce

Zdroj: finanční skupina Wüstenrot

Spotřebitelský úvěr Překlenovací úvěr Hypoteční úvěr

+ Netřeba dokládat faktury a účty prokazující využití úvěru na bydlení.
 

– Vysoký úrok, který úvěr prodražuje až o desítky tisíc korun.

+ Nízké úrokové sazby již od 3 % ročně.
 

+ Půjčka bez zajištění úvěru nemovitostí.
 

– U tohoto způsobu financování je třeba doložit účelovost využití finančních prostředků – tzn. doložit účty a faktury.

+ Nízké úrokové sazby.
 

– Pro poskytnutí hypotéky je nezbytné zajištění úvěru nemovitostí.
 

– Hypotéka není vhodná pro menší rekonstrukce do 200 000 Kč, respektive 300 000 Kč.

­

PRŮZKUM TRHU: Jak žijí Češi? A kdo nejčastěji žádá o hypotéky?

Z průzkumů většinou pocházejí velice zajímavá čísla. Lidé jsou různí a mají-li možnost volby, reagují na životní situace různě. Nejinak je tomu i u bydlení a jeho financování.

Podle průzkumu Fakta a trendy v bydlení finanční skupiny Wüstenrot žije 8 % obyvatel v produktivním věku samo. Tento způsob života volí 12 % mužů a 4 % žen. Sami ale nebydlí jen singles, začíná přibývat i takzvaných mingles (married, but single), kteří na rozdíl od singles stálého partnera mají, ale nechtějí s ním sdílet bydlení. Podle interních dat Wüstenrotu se trend odráží ve zvýšené poptávce po hypotékách na menší byty.

 

Zatímco pojem single už u nás zdomácněl, mingles je poměrně nový výraz a společenský trend. Mingles na rozdíl od singles partnera mají, jen s ním zkrátka z různých důvodů nechtějí žít pohromadě. Společnou domácnost, kterou sdílí 67 % respondentů průzkumu, pokládají za nudný stereotyp, který může být překážkou vztahu. A není už ani u nás výjimkou, že páry jsou sezdané, ale děti vychovávají odděleně.

 

Odděleně žijí nejčastěji vysokoškoláci

Podle průzkumu žijí sami nejčastěji lidé s vysokoškolským vzděláním ve věku od 25 do 34 let. Nejvíce singles a mingles se vyskytuje mezi lidmi s vysokoškolským vzděláním. Nejčastěji volí bydlení v podnájmu, řada z nich ale bydlí ve vlastním bytě. „V poslední době pozorujeme nárůst počtu hypoték, které si pořizují jednotlivci. Většinou se jedná o jednopokojové či dvoupokojové byty. Hypotéka pro mladé je výhodná pro všechny, kteří uvažují o koupi nemovitosti, ať už se jedná o byt nebo rodinný domek. Hypoteční úvěr na vlastní bydlení do 85 % hodnoty zastavované nemovitosti poskytuje naše banka za úrokovou sazbu od 1,84 % ročně. A úvěr na refinancování původní hypotéky je možné získat s úrokem od 1,74 % ročně,“ říká Dagmar Náhlíková, vedoucí úseku vývoje bankovních produktů Wüstenrotu.

 

V Praze žije sám každý desátý člověk

Největší poměr lidí, kteří preferují bydlení bez partnera, je v Pardubickém kraji, a to 21 %. Vysoký podíl singles či mingles najdeme také v Jihočeském kraji, kde tvoří 17 %. V Praze žije tímto způsobem každý desátý člověk.

 

Mingles se chtějí vyhnout stereotypu

Klasickým příkladem mingles jsou Ivana s Petrem z Prahy, kteří jsou spolu už čtyři roky. Oddělený život jim vyhovuje. „Po třech letech společného života jsme se rozhodli, že budeme bydlet spolu, a tak jsem se k Petrovi nastěhovala. Po půl roce nám ale došlo, že takhle to fungovat nebude. Každý z nás potřeboval svůj prostor a čas sám pro sebe. Ve společném bytě to byl najednou problém. Proto jsme se domluvili, že si najdu byt a na nějaký čas zkusíme žít odděleně a začneme zase randit. Změna náš vztah oživila a podařilo se nám přebít stereotyp, který nás předtím trápil. V dohledné době se určitě neplánuji nastěhovat zpět k Petrovi, spíše přemýšlím o hypotéce, abych si mohla koupit vlastní byt. Petr ten svůj také vlastní. Vidíme v tomto kroku dobrou investici a hlavně jistotu do budoucna,“ vysvětluje třicetiletá Ivana, která zatím bydlí v pronajaté garsonce v Pardubickém kraji.

 

Průzkum Fakta a trendy v bydlení finanční skupiny Wüstenrot provedla nezávislá výzkumná agentura Data Collect. Sběr dat probíhal on-line formou v červnu 2015. V on-line dotazníku odpovídalo celkem 500 respondentů s reprezentativním zastoupením podle pohlaví, věku, regionu, velikosti bydliště a vzdělání.


Máte dotaz? Zavoláme Vám.

Přes telefon můžeme spolu vše vyřešit. Nebo se domluvíme na schůzku s poradcem nebo u nás v kanceláři.

* Povinné pole

Stisknutím tlačítka „Odeslat formulář“ vyjadřujete svůj souhlas s tím, že Vás budeme kontaktovat za účelem poradenství ohledně našich produktů. Tento souhlas můžete kdykoliv odvolat. Bližší informace o zpracování osobních údajů najdete zde.

Naše kanceláře

Naši poradci

Online rádce

Zdravím Vás, jsem Ü rádce a pomůžu Vám s výběrem správného řešení přímo pro Vás.

A to vše online a hned bez čekání.